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二手生意要抓好产权和合同

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2007-1-26 20:00:35
副标题：二手生意要抓好产权和合同

作者：赵法忠来源：中国经营报

    面对日益火爆的二手市场，想在这一个领域掘金的生意人越来越多。但随着消费者的消费心理日渐成熟，消费层次不断加深，消费角度不断变化，目前二手交易双方吃亏上当的情况时有发生。针对这一现状，北京惠诚律师事务所李赓律师和北京市世嘉律师事务所范伯松律师同时指出，从事二手商品交易，一定要分清交易物产权归属，并签订好合同。

    交易物产权归属是核心

    在时下二手市场中，二手房交易可谓方兴未艾，现在已经会长期占据二手交易市场的主导地位。虽然与一般二手商品买卖相比，二手房交易呈现出更多的复杂性，但它们有着一个共同的最核心问题——产权归属。

    由于时代发展的特殊性，造成了我国房屋归属的复杂多样。据李赓律师介绍，房屋归属问题主要涉及老式私有宅院、售后公房、权利受限制的二手房买卖、共有产权的房屋四类问题。其中应该注意的问题有四点，一是老式私有宅院如果准备出售，必须核查是否经过区县一级政府批准，是否缴足应缴的土地出让金或土地收益金等问题；二是对于售后公房的买卖，除房产证上记载的产权人签字外，还须同住人签字同意。如未经同住人同意，售后公房的买卖很难成功；三是对于权利受限制的二手房买卖，比如房产设有抵押的情况下，只有在抵押权人同意的情况下才可以转让房产；四是对于共有产权的房屋，需共有人一致同意方可成立。在此问题上不加注意很容易引来诉讼纠纷。

    那么如何确定交易物的产权呢？范伯松律师介绍，我们国家对于房屋、汽车采取了登记制度，二手交易时可以直接到相应的政府机关查询登记情况，比如房产归属问题可以到房管局进行查询，以降低风险。但如果从其他代理手中购入就要小心，要看产权原件、委托书以及代理机构是否具备相应的从业资质等等。不过，除了房屋、汽车外，其他二手商品的交易因为目前立法滞后造成很多法律问题无法定性，使得一些中介交易的行为不够规范。

    签合同一定要注意细节

    二手商品交易出现问题最多的就是质量问题，并经常因此而出现纠纷。多年处理合同法纠纷事务的范伯松律师认为，这些纠纷的根结就在于交易手续的不规范，其中没有签订买卖合同而引起的纠纷比较普遍。

    时下除了二手房屋、二手车交易外，大多数的二手商品交易双方都不要求签订买卖合同，使得交易商品出现质量等问题时，买方无法向卖方提出赔偿要求。因此，签订合同在一定程度上成为降低交易风险的重要保障。

    不过，即便签订了合同，经营者也要注意合同细节，其中交易物价值的确定、卖方关键的口头承诺、违约金数额等一定要在合同中列明，否则用他的话说就是：“弄不好，打官司都没戏！”范伯松认为这个问题在古玩等“老物件”投资领域格外重要。比如投资者到古家具市场买了一个条案，花了两万元，最后发现是被“动过手的”，于是要求退货，但是双方合同就只是一个《旧家具买卖合同》，并没有约定条案的具体情况，从而造成了无法弥补的投资损失。

    提示：

    李赓律师建议，买方在与卖方签订二手商品买卖合同时应特别注意几点：1.出售方应保证出售商品无质量问题，并对此承担保证责任；2.出售方应保证出售商品是通过合法途径取得并可以由自己处分的物品；3.出售方应出具二手商品购买发票及产品说明书、质保证明等文件。

关键词：二手生意要抓好产权和合同

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